Con ordinanza del 27 agosto 2020, il Tribunale di Roma ha reso una significativa pronuncia in materia eccessiva onerosità sopravvenuta del contratto di locazione commerciale a fronte dell’emergenza sanitaria Covid-19 e del conseguente lockdown economico.
Lo strumento giuridico utilizzato dalla parte ricorrente è, come sempre in questi casi, il ricorso d’urgenza ai sensi dell’art. 700 c.p.c., con cui si chiede al Tribunale di emettere un provvedimento cautelare che, in attesa del giudizio di merito, riduca con effetto immediato il canone di locazione e sospenda la relativa garanzia fideiussoria.
La pronuncia in oggetto è particolarmente interessante, in quanto il Giudice, in sede di motivazione, argomenta diffusamente il proprio ragionamento giuridico, che contempera tanto l’interpretazione letterale delle norme, quanto le esigenze di equità che contraddistinguono il periodo storico attuale.
Nello specifico, la parte ricorrente – un ristorante romano – fonda la propria difesa sul principio generale di correttezza e buona fede nell’esecuzione del contratto, che imporrebbe l’obbligo per le parti di rinegoziare le condizioni del contratto stesso, nel caso di eventi eccezionali e imprevedibili che generino un manifesto squilibrio contrattuale.
Il Giudice analizza il disposto dell’art. 1467 c.c. (eccessiva onerosità sopravvenuta) spiegando che detta disposizione prevede che la parte per la quale il contratto è divenuto eccessivamente oneroso abbia diritto ad ottenere la risoluzione del contratto stesso, ma non la rinegoziazione.
Stando al testo letterale della norma, pertanto, il ristoratore avrebbe potuto ottenere la risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta, ma non la rideterminazione del canone, in mancanza di assenso del locatore in tal senso.
Tuttavia, secondo il Giudice, il carattere eccezionale e straordinario delle circostanze attuali, necessita di un’interpretazione delle norme che sia improntata all’equità e alla giustizia sostanziale, anche in considerazione del fatto che le misure di sostegno all’economia adottate dal Legislatore attraverso i vari decreti legge e DPCM, in molti casi, non sono sufficienti a garantire una tutela adeguata.
Come fare, dunque, per superare l’ostacolo normativo?
Il Giudice “si appella” alla Costituzione: “…deve ritenersi doveroso in tale ipotesi fare ricorso alla clausola generale di buona fede e di solidarietà sancito dall’art. 2 della Carta Costituzionale al fine di riportare il contratto entro i limiti dell’alea normale del contratto”.
Sulla base dell’art. 2 della Costituzione (“La Repubblica riconosce e garantisce i diritti inviolabili dell’uomo, sia come singolo, sia nelle formazioni sociali ove si svolge la sua personalità, e richiede l’adempimento dei doveri inderogabili di solidarietà politica, economica e sociale”), pertanto, il Tribunale ha accolto il ricorso, stabilendo una riduzione del canone del 40% per i mesi di marzo e aprile 2020, e del 20% per i mesi successivi, fino a marzo 2021, oltre che la sospensione della garanzia fideiussoria fino a un’esposizione debitoria di 30 mila euro.
In allegato, il testo integrale dell’ordinanza: http://www.diritto24.ilsole24ore.com/_Allegati/Free/Trib_Roma_27_20.pdf.pdf.